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杨现领:存量房时代房地产市场运行的逻辑已生变_乐鱼官网

编辑:乐鱼官网 来源:乐鱼官网 创发布时间:2021-08-16阅读74971次
  本文摘要:2016年12月6日下午,由中国网络新闻中心房地产中国网主办的第八届房地产中国论坛和2016年中国房地产年度红榜颁奖仪式在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。

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2016年12月6日下午,由中国网络新闻中心房地产中国网主办的第八届房地产中国论坛和2016年中国房地产年度红榜颁奖仪式在北京钓鱼台国宾馆5号楼隆重举行。链家研究院院长杨现领公开发表了以库存室视角下房地产趋势未来发展为主题的演说。他指出,目前整个中国正在慢慢进入库存室时代,房地产市场的运行机制和逻辑也发生了很大变化。

库存室的交易主体是集中的个人,在这样的市场交易主体下,业主在卖房的同时,也在买房,因为连续交易的比例更低,交易的复杂性非常大,不确认的要素也更多,交易链条更宽,更弱。消费者的期待更加重要,周期调整的节奏越来越快,周期越来越长。

房地产政策不会对这个市场产生非常脆弱的影响。杨现领说。链家研究院院长杨现领库存室已经是宏观经济和房地产市场的最重要组成部分,今天的中国整体逐渐进入库存室的时代,我们今天从库存室的观点来数中国2016年的房地产市场,几个数字很重要。例如,2016年二手住宅的交易额预计在5兆元左右,新住宅的交易额预计在10兆元左右,这是15兆元的市场。

15兆元的市场有多大规模?今天,美国的住宅规模是1兆美元,其中90%是二手住宅交易,10%是新住宅交易。这样计算,中国房地产规模大致相当于美国规模的2.5倍。日本的新房市场包括商社的研究开发和非商社的研究开发,特别是约8千亿元,加上二手住宅,约4千亿元,合计1.2兆元,今天中国应该是日本的12.5倍,相比之下,中国的房地产是非常大的规模,在这样的大市场上,无论周期如何变动,对用户都有增加价值与中国自身的历史相比,2008年中国商社交易额约为2.5兆元,当时二手住宅交易额严重不足5千亿元,合计为3兆元。

今年的新住宅二手住宅加起来,从3兆到今年的15兆,整个房子快速成长最慢的是二手住宅,当时不到5千亿,今年是5兆,快速成长了10倍。北上广浅这四个一线城市,一手房和二手房的交易额特别在一起,基本上这四个城市的房地产规模相当于美国的总规模。

背后最重要的原因是二手住宅增长缓慢,以北京为例,今年二手住宅的交易量为25万套。追溯历史,2003年二手房交易仅3万套,迅速增长8倍。

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因此,从全国的角度和一线城市的角度来看,二手住宅的成长速度非常慢。一般来说,库存住宅市场和以二手住宅流通为中心的市场已经成为中国房地产市场最重要的部分。

二手住宅交易大约有5兆规模,租赁规模从1兆到1兆5千亿左右,特别达到6兆。再加上环绕库存室的城市更新改造,开发了大量库存土地,库存室已经是宏观经济最重要的力量之一,也是中国房地产市场最重要的力量之一。在房地产管制机制逻辑发生变化之前,开发人员是供应主体,是典型的B2C市场,此时宏观管制政策包括土地政策,还包括货币政策,影响土地,影响新开工,影响投资,影响固定资产投资和经济快速增长,但今天市场交易主角是c末端,卖方是业主,买方是客户,而且今天卖方本身是客户,客户本身也是卖方今天的北京市场和一线市场典型的是换房多的市场,以小换大,以杨家换新,以近换近。在这样的市场交易主体下,业主自己在卖房间的同时也在买房子,所以交易的复杂性非常大,不确认的要素也很多,交易链很宽,很弱。

影响是宏观控制和房地产控制对该市场产生非常敏感的影响。今年这次以930为代表的控制,16个热点城市,控制刚下周,热点城市的产量比上个月上升幅度一般在50%到70%之间,倒数从4周到5周大幅下降。这个市场的变化周期以前是按月计算的,现在是按周计算的,是因为我们的市场结构相反,B2C的市场南北成为了C2C的市场。

在库存室的市场上,中介的发展不会更强。连锁店全国约有13万经纪人,中原5万经纪人,q房网3万经纪人,我爱的我家3万经纪人,特别是这些全国直营的连锁品牌,大约有20万经纪人,这20万经纪人产于1.2万家店铺,今天这个行业规范,进化,发展在库存室的时代,经纪人不会成为连接家庭、连接城市最重要的网络、最重要的力量,他们的不存在不仅可以使住宅交易更加方便,还可以很好地照顾和管理我们的住宅资产。


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